A vistoria costuma ser tratada como burocracia. Um documento que entra na pilha, é assinado rapidamente e fica guardado em algum lugar até o fim do contrato. Quando esse fim chega, geralmente acompanhado da renovação ou da rescisão, o laudo de entrada torna-se o documento mais importante da locação.
Toda divergência entre o estado de entrada e o de saída se resolve a partir do que foi registrado por escrito e em foto. Por isso, a vistoria define mais do que muita gente imagina, e merece atenção redobrada de quem aluga e de quem coloca o imóvel para locar.
A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no artigo 23, inciso V, que o locatário tem a obrigação de restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
A frase carrega duas informações importantes. A primeira é que o inquilino precisa devolver o imóvel como o recebeu. A segunda é que existe um limite chamado uso normal, e é nesse limite que está a maior parte das disputas. Para definir esse “estado em que recebeu”, o laudo de vistoria de entrada é a prova material. Sem ele, ou com ele incompleto, a discussão sobre o estado original do imóvel fica baseada em memória e palavra, e isso costuma pesar contra quem está saindo.
A lei não exige formalmente que o proprietário faça a vistoria, mas a prática consolidada nos contratos administrados por imobiliárias prevê o laudo como anexo obrigatório. Sem ele, o proprietário fica sem base para exigir reparos, e o inquilino fica sem base para se defender de cobranças no fim do contrato.
O laudo de vistoria deve cobrir todos os elementos do imóvel com descrição escrita e foto datada. A vistoria precisa ir além do “estado geral em bom estado de conservação”, porque é o detalhe que protege as duas partes. Os principais itens a registrar são:
Cada item da lista precisa de descrição escrita e de pelo menos uma foto datada. Quanto mais rico o registro, menor a margem para divergência depois.
Desgaste natural é o conjunto de sinais que um imóvel apresenta após uso regular ao longo do tempo. Dano é toda alteração que excede esse uso esperado e exige reparo. A fronteira entre os dois é onde se concentra a maior parte dos conflitos no fim do contrato, e o critério jurídico é o do uso normal previsto no artigo 23 da Lei do Inquilinato.
Desgaste natural costuma incluir leve amarelamento de paredes pela passagem do tempo, marcas suaves de móveis em pisos, perda gradual de brilho em rejuntes, pequenos riscos em pisos de madeira e perda parcial de viço em pintura após dois ou três anos.
Dano costuma incluir furos não tampados em paredes, manchas profundas em pisos, quebras em vidros, esquadrias, louças e revestimentos, paredes pintadas em cor diferente da original sem autorização, modificações estruturais e eletrodomésticos entregues com falha de funcionamento causada pelo uso.
A linha entre os dois está exatamente no laudo de vistoria. Se a marca de móvel já existia na entrada e está registrada no documento, ela continua sendo a mesma marca na saída. Se não está, o inquilino pode acabar respondendo por ela.
Uma administradora profissional coordena a vistoria com técnica e imparcialidade. Tem padrão de laudo, cuida da fotografia em qualidade adequada, descreve de forma neutra e protege os dois lados da relação. Quando aparece divergência no fim do contrato, é a administradora que media com base no documento de entrada, e isso reduz custo e tempo para todos os envolvidos.
Nos contratos administrados pela Leindecker Imóveis, a vistoria de entrada é etapa obrigatória, é entregue ao inquilino antes da assinatura do contrato e segue o mesmo padrão de detalhe da vistoria de saída. Esse cuidado vem de oito décadas administrando locações em Porto Alegre, com milhares de contratos vigentes e a experiência prática de saber onde os conflitos costumam aparecer.
Use a lista abaixo no momento da vistoria de entrada. Cada item precisa de descrição escrita e foto datada no laudo:
A diferença entre uma saída sem ruído e uma saída com cobrança imprevista costuma estar no documento que poucos leem com calma na entrada. A vistoria detalhada protege quem aluga e quem coloca o imóvel para locar, e o trabalho de uma administradora experiente faz esse processo render para os dois lados.
Se você está fechando um contrato ou colocando o seu imóvel para locação em Porto Alegre, a Leindecker conduz a vistoria com padrão técnico e laudo completo. Fale com a nossa equipe.
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